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家のローンを頭金なしで借りる!メリット・デメリットって?

      2016/04/30

家のローンを頭金なしで借りる!メリット・デメリットって?

家のローンを借りる時に、できれば用意しておきたいのが頭金です。
しかし家を購入する時は必ず頭金を用意しいなくてはいけないのでしょうか?
頭金なしでも家のローンは借りられるのか、またそれに伴うメリットやデメリットについて詳しく調べてみました。

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頭金なしで家のローンを組むのは危険と言われる2つの理由

理由その1:住宅ローンを払えなくなるおそれがあるから

頭金がないと、頭金を用意できる時と比べて住宅ローンの借入額は多くなります。例えば、土地と建物と諸費用と合わせて全部で3000万円というお金でマイホームを購入するとします。頭金がないとまるまる3000万円借りる必要があります。頭金が500万円あれば、2500万円の借り入れ、1000万円あれば2000万円の借入になり、住宅ローンの借入金額が少ないほど月々の返済は少なくなります。

引用元-頭金なしのマイホームは危険はウソ。頭金なしでマイホームを買う方法

理由その2:支払う住宅ローンの利息が大きくなるから

もう一つの理由は支払う住宅ローンの利息が大きくなるからです。住宅ローンの借入金額が多ければ多いほど、支払う住宅ローンの利息が大きくなります。
それでは、先程と同じ例で住宅ローン利息の支払額がどれくらい変わるかシミュレーションしたのでご覧ください。

借入額3000万円の場合:1,014万円
借入額2500万円の場合:845万円
借入額2000万円の場合:676万円

頭金を1000万円準備する場合と頭金なしの場合と比べると、支払う住宅ローン利息の金額は350万円違います。つまり、同じマイホームを買っても350万円余分に支払わないといけなくなるということです。

引用元-頭金なしのマイホームは危険はウソ。頭金なしでマイホームを買う方法

家のローンは頭金なしでOKだけど、貯蓄ゼロでは買えない事実

頭金ゼロで買えても、貯蓄ゼロでは買えない事実

数年前までは物件価格の8割までしか住宅ローンで借りられないものが多かったため、必然的に2割の頭金を現金で用意する必要がありました。しかし、最近では金融機関も物件価格の10割を貸し出すようになり、頭金ゼロでも住宅が買えると宣伝している住宅ローンも増えてきているのです。

頭金ゼロで買えるなら、貯金ゼロでも買えるのでは? と思う方も多いでしょう。しかし、これは大きな間違えです。

住宅ローンを利用するときには不動産登記をする司法書士報酬や印紙代、銀行への事務手数料などの諸費用が必要になります。また、購入後の新居への引っ越し費用やインテリア代も必要になるのです。

また、頭金が用意できる人は貯畜がしっかりできる人と判断されるため金融機関の審査に通りやすいのですが、貯蓄がゼロの人の場合、返済能力が低いとみなされ、審査に通らない可能性も多くあります。

引用元-頭金不必要も貯蓄0では買えない | 住宅ローン比較ラボ|2016年4月金利比較

頭金なしで家のローンを組むメリット・デメリット

メリット

頭金がない状態でローンを組むので、購入者の考えていた通りの家をすぐに持つ事ができます。可愛い子供部屋のある二階建ての家を持つ事ができました。まさに購入者の理想通りの家を手にする事ができ深い満足感を得る事ができるでしょう。購入者も35歳という若さで家を持ったことでステータスもつくことでしょう。

デメリット

頭金がない状態でローンを組んでいるため(2000万円でローンを組む)、家計を考えるならローンの支払期間を長くしないといけません。そうすると金利手数料を、『頭金があるパターン』より多く支払うことになります。逆に支払期間を短くするなら一ヶ月あたりの支払額は当然増えてきますので生活に支障をきたしかねません。その為に、せっかく購入した家を手放すことになってしまうと、家族にとって大きな心痛になります。

また、子供が大きくなるにつれ部屋の増改築などで、さらにローンを増やす可能性もでてきます。
さらに支払いの完済時に購入者は70歳となっています。頭金のないパターンでも『定年後の支払いはどうするか』や『健康上の問題』はといった部分は懸念されます。

引用元-“頭金があるローン”と“ないローン”どっちが住宅購入に有利なの?|トピックスファロー

頭金なしで家のローンを組む時の注意点

金利が不利になることも

例えば、住宅金融支援機構の全期間固定金利の住宅ローン【フラット35】では、物件価額の全額を借り入れできますが、融資比率が物件価額の9割を超える場合、9割以下の場合よりも金利が高くなります。また民間の住宅ローンでも自己資金(頭金)の割合で金利が異なることがあります。
将来の借り換えや売却に影響する可能性あり

頭金なしで住宅を購入すると、それだけ借入金額が大きくなり、毎月の住宅ローンの返済額がアップして、家計のやりくりが厳しくなりがちです。また、頭金が少ないと、将来物件の担保価値が住宅ローン残高を下回る可能性が大きくなります。そうすると、低い金利の住宅ローンに借り換えたい場合に、購入物件の担保価値が住宅ローン残高を下回り、審査に通らず借り換えできないことがあります。また将来売却を考えた際に、売却したくても現金を補填しないと、抵当権を設定している金融機関が承諾してくれず、売却がしにくくなるというケースも考えられます。

引用元-住宅を購入する時、頭金は必要?どのくらいあればいい?|住宅ローンのほんとのところ|ARUHI

頭金なしで家のローンを組む時に金利を減らす為に考えることとは?

・ライフプランニングを行なって生涯の生活設計やお金の流れを考えてみましょう。
・購入価格を下げることにより頭金効果が出てくるとも言えます。たとえば物件の価格を
 500万下げて探すことにより頭金を500万出したのと同じ効果が出たとも考えられます。
・住宅取得控除の還付金を利用した繰上げ返済の活用で頭金効果へ
・固定金利で一番低いローンの金融機関を選択して将来の金利上昇リスクに備える。
・一定期間固定金利型のローンで低金利の金融機関を選択して15年・20年は元金返済額を
 少しでも高めるようにする。
・一度家計内容を分析し、家計のムダを省いて筋肉質の家計に変える。

住宅の購入はお金に換えがたい面もあり、個人個人の事情や考え方もそれぞれあると思います。
ただし、将来後悔しないように購入前に様々な角度からの検討を加えて、将来のリスクも把握した上で最終的に決定されることが納得性のある住宅購入につながるはずです。

引用元-頭金なしの住宅ローンは住宅購入のチャンスか?|山宮達也のコラム

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