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土地を購入する前に地下のことを知ろう!知らないで買うと・・

      2016/08/13

土地を購入する前に地下のことを知ろう!知らないで買うと・・

マイホーム購入を考えた時に、土地選びから始める方も多いことでしょう。
しかし場所や価格が希望にピッタリの土地を見つけても、即決することは危険です。
見た目ではわからない地下の問題が隠れていることも…購入後に後悔しないように土地購入と地下の問題点についてまとめてみました。

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購入した土地の所有権は地下何mまで?

土地や建物に関わるトラブルは、土地の所有権の上下の範囲の問題がほとんど。自分の土地や住まいがどこからどこまでなのか、知っておくと回避できるでしょう。
民法第207条に「土地の所有権は法令の制限内においてその土地の上下に及ぶ」とあるように、基本的に、土地の所有権の範囲は地上・地下とも何mまでという厳密な決まりはありません。だからと言って、地下奥深くの地球の中心から空高く宇宙まで自分の土地だと捉えるのではなく、所有することによって利益がある常識的な範囲内に所有権が及ぶと考えましょう。
ただし、「法令の制限内」とあるように、様々な法律によって制限を受けることがあります。
例えば、家を建てる際に「建築基準法」「建築協定(地域ごとに定められたルール)」などの法律が関わり、家の階数や高さが制限されます。詳しくは、お住まいの自治体の建築担当課などにお問合せ下さい。

引用元-【一般】土地の所有権は地上・地下何mまで? - 住まいの情報ポータルサイト-ホームメイト・NAVIシティー

■地下権

地下の空間にも「地下権」として地上の土地所有権が及びますが、都市の開発や整備を進める公共の利益を優先させるため、2001年に「大深度地下使用法」が施行されました。
これにより地表から40m、建物の支持基盤の最も深い部分から10m、いずれか深い方より下の地下空間は公共の事業に使えるようになりました。

ただし、首都圏、近畿圏、中部圏の一部の都市に限られます。

引用元-【一般】土地の所有権は地上・地下何mまで? - 住まいの情報ポータルサイト-ホームメイト・NAVIシティー

購入した土地の地下に建物のガラ(廃棄物)が埋まっていたケース

ひと口にガラといっても、砕石大の大きさであればさほど気にすることではありません。もともと住宅の基礎の下には砕石を敷いて転圧するのですから、従前の建物のガラもいっしょに締め固めればよいのです。その際に、「目潰し砂利」(「切り込み砂利」とも呼ぶ)をまきながら振動を加えるとガラどうしのかみ合わせがよくなり、すき間にも砂利が入り込むので、地盤は、よりいっそう安定します。

 江東区や墨田区などの東京の下町低地は、もともと湿地帯であり、土を入れても締まった感じにならないことから、かつては造成にあたってガラや建築廃材を埋めることが当たり前のように行われていました。例えば、かつて水田であったような場所に、1~2メートルの盛土を施して造成するのですが、そこにわざわざガラを混ぜるのです。

 以上のことから、ガラが砕石大によく粉砕されて使われている分には、心配は少ないように思われます。

 問題は、ガラがひと抱えほどもある大きさのまま埋められた場合です。この場合、基礎の下に不連続に接触すると「テコの支点」として作用し、基礎が割れる原因になります。また、ガラ同士のすき間が大きければ、長い年月の間に、雨水とともに表土が流れ込んで、地盤の陥没や不同沈下に発展することもあります。

 ただ、この場合でも、すべてのガラを除去するのはお勧めしません。費用がかさむということ以上に、住宅密集地で1.5メートルもの素掘りを行えば、近隣に影響が及ぶからです。土が充満していた場所が何もない空間になれば、隣から土圧がかかり、振動も発生します。

引用元-ガラが埋められている土地の地盤は大丈夫? - 住宅ねっと相談室 あらかると - NIKKEI 住宅サーチ

購入した土地の地下から土壌汚染物質が発見されたケースも…

40年以上も前に行政が施工した土地区画整理事業による造成宅地内から、土壌汚染物質が発見された事案です。地主さんは、土地区画整理事業の換地指定により、その土地を取得し、長らく月極駐車場として利用していました。その後、数年前に土地売却のご相談があり、不動産業者に対象地を売却しました。その不動産業者も対象地を直に第三者に転売しましたが、その買主が建物を建築するためのボーリング調査を行った際に、対象地から廃油・鉛・フッ素といった土壌汚染物質が存在することが判明しました。その後、土壌汚染の改良工事を求めた買主が不動産業者を提訴し、不動産業者も旧所有者の地主さんに対して瑕疵担保請求を起こした事案でした。

通常の不動産売買では、契約締結後に土壌汚染物質等の存在が明らかとなった場合は、売主の費用と責任においてこれを撤去するか改良工事を実施するのが一般的です。しかし、売主が売却物件の瑕疵担保を永遠に負わされるとしたら、リスクが高すぎて不動産を売却する人がいなくなるでしょう。そこで、引き渡し日から一定期間に限り売主が瑕疵担保責任を負うこととし、契約締結前に売主と買主による話し合いでその期間を決定するのです。

ちなみに、この地主さんと不動産業者の契約は、物件引き渡し日から3か月以内は売主が瑕疵担保責任を負う契約としていたため、引き渡し日から3か月を経過した後に瑕疵担保請求を受けても、売主はこの請求に対処する理由が無い訳です。

引用元-地下埋設物が存在している土地の物納(2)|資産承継|コラム・基礎知識 | レッツプラザ 三井のレッツ

土地を購入する際は地下のボーリング調査が重要!

家を建てようと思うと、土地選びの次に行うのが、敷地調査と地盤調査だと思います。
その地盤調査なのですが、今は必ず行われる様になっています。
というのも、
「住宅の品質確保の促進等に関する法律」
という、家の瑕疵(欠陥)を施工者が10年間保証しなければならないことを定めた
この法律が制定されたことによって、
軟弱地盤で家が傾いた場合でも基礎の欠陥として扱われることになり、
施工者が保証しなければならなくなったからです。

ローンを組んで、もしくは、数十年かけて貯蓄したお金をはたいて購入する家ですので、
安全に生活を送れるものでなくては困ります。
以前までは、家が傾いた場合の責任の所在が不明確であったため、
家が傾いても保証など受けられず、
泣き寝入りせざるを得ないご家族が多く存在したのです。
この法律によって、少し安心して家を建てることができるようになってきました。

ただ、ご注意頂きたいのが、地盤保証は、地震が起きて軟弱地盤だったり液状化が起こって
家が傾いた場合には、免責事項となり保証されません。

つまり、地盤調査は、
『地震などが起こらない状態で家が傾いたりしないこと』
を前提としたものですので、地盤改良の種類が耐震性と直接結びつくものではないことを、
ご理解ください。
地盤調査の結果は、来るかわからない地震のためではなく、
数年して家の重みで家が傾かないための措置なので、ご注意下さい。

引用元-地盤調査の方法、費用

土地購入時に気をつけたい!地下のライフラインについて…

土地選びの重要なチェックポイントに、「インフラが整っているかどうか」があります。この場合のインフラとは「電気・水道・ガス」の3つ。3つがすでに整備された土地なのか、それともこれから自分で引かなければならないのかでは、大違い。新規の引き込み工事には多額の費用が発生する可能性があるのです。

引用元-土地を買うならここもチェック!~電気・水道・ガス|住まいの検索ヒント集 不動産サイト アットホーム

開発現場であれば水道管は入っているはずですが、一区画の空き地で駐車場になっている土地などの場合、水道管が入っていないことがあります。

そうなると、水道管引き込み工事で数十万円の費用が発生します。

この費用は、前面道路から宅地までの距離によっても異なり、その距離が長くなれば費用も高くなります。

もし、前面道路にすら水道本管がなければ、そこまで本管を延長する費用も発生することになります。

また、以前家が建っていたという土地の場合でも、口径が小さいために新たに水道管の取り換え作業工事が必要になることもあります。

最近では20mm管が一般的ですが、中古住宅では13mm管を利用しているところが多くあります。

土地を購入する前には、そのあたりの事前調査が大事になってきます。

引用元-水道管~水道管の入っていない土地の注意点

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